Makassar Menuju Kota Dunia atau Menuju Kota Ruko.?

Kota Makassar makin identik dengan sebutan kota ruko (rumah-toko). Bangunan yang merupakan rumah-sekaligus-toko atau toko-sekaligus-rumah ini, tersebar di seantero kota. Tembok beton persegi empat yang berbentuk kotak dengan lebar empat hingga lima meter dan panjang yang bervariasi, telah mendominasi tampilan fisik Makassar. Jika pada masa awal booming ruko, biasanya bangunan didirikan berlantai dua saja, kini sudah banyak yang berlantai tiga hingga lima.

Bagi mereka yang telah lama meninggalkan kota Makassar, dan bermaksud kembali berkunjung ke kota ini, janganlah berharap menemukan wajah kota yang sama. Wajar jika banyak orang yang terheran-heran dan berkata, “Ih… ruko mi sedeng!” karena kota ini telah menjadi “hutan ruko”. Syukurlah kalau anda belum mendapati rumah sendiri telah berganti dan terbagi-bagi dalam beberapa petak kotak beton yang seragam.

• Bisnis Menggiurkan

Meringseknya ruko di setiap sudut kota tidak mungkin terus berkembang jika bisnis properti ini tidak menggiurkan.

Kemajuan jaman membawa manusia kepada tuntutan kehidupan yang lebih efektif, efisien dan praktis. Alternatif hunian sederhana dan praktisan yang dapat menampung segala aktivitas dengan skala ekonomi kecil, adanya efisiensi waktu dengan adanya pencampuran fungsi hunian dan kerja, adanya efisiensi lahan dan kemudahan pembangunan menjadi pemicu lahirnya ruko.
Rumah tinggal yang terletak pada posisi strategis pun dibeli oleh sang investor kemudian dirombak dan dibagi dalam beberapa persil-persil. Maka tak heran jika setiap tiga bulan sekali bisa menghadirkan 40 hingga 50 ruko baru.

Rata-rata sebuah unit ruko tipikal sekarang ini, berdasarkan perhitungan sederhana, dapat dijual paling murah 1 milyar, sementara modal yang dikeluarkan hanya berkisar sekitar 70 persen dari harga jualnya. Modal per unit pun dapat ditekan lebih rendah lagi jika jumlah unit yang dibangun semakin banyak. Perancangan maupun perizinan ruko relatif “mudah” didapat karena tidak diperlukan keterampilan khusus dan izin mendirikan bangunan pun senantiasa mudah didapat. Ditambah pula dengan kemudahan fasilitas kredit pembangunan dan kepemilikan karena kepastian “bisnis ruko” ini. Bukankah bisnis ini memang sangat menggiurkan?

sebuah ruko di jalan Dr. WS. Husodo berlantai empat
yang di jual dengan harga 3,5 milyar

Wakil Ketua DPD Real Estate Indonesia (REI) Sulsel Harris Hody mengatakan bahwa bisnis properti untuk ruko di Makassar memang sudah over supply. Meski demikian, di wilayah atau tempat-tempat strategis ruko tetap memiliki daya tarik sendiri untuk kalangan pebisnis. Menurutnya, harga untuk ruko tiga lantai bisa mencapai Rp. 1 miliar hingga Rp. 2 miliar.

Haris juga mengatakan bisnis ruko tak memiliki dampak atau pengaruh dari krisis finansial global. Alasannya, yang membeli ruko adalah kalangan pebisnis yang pangsa pasarnya bukan untuk internasional, tapi pasar lokal dan nasional.

• Kesemrawutan

Tapi kenyataannya, banyaknya ruko bukan berarti makin banyak pula orang Makassar yang punya toko. Selain banyaknya ruko yang sekadar “ru” alias dijadikan rumah semata-mata, booming ruko ini tidak dibarengi pula dengan penataan lingkungan.

Hampir semua kawasan kota tak luput dari bangunan ruko. Mulai dari Kecamatan Mamajang khususnya Jalan Veteran, Kecamatan Ujungpandang (daerah Sombaopu, Pecinan dan sekitarnya), Kecamatan Bontoala (Jl. Mesjid Raya dan Jl. Urip Sumihardjo), Kecamatan Panakukang (Jl. Boulevard, Pengayoman dan Jl. Pettarani, Jl. Adiyaksa), Kecamatan Rappocini (Jl. Rappocini), Kecamatan Tamalate (Tanjung Bunga), Kecamatan Tamalanrea (Jl Perintis Kemerdekaan) dan berbagai tempat lainnya.

Dahulu Kota Daeng memiliki pola pembangunan kota linier. Yaitu, pola kota yang mengikuti garis pantai. Tetapi karena adanya pembangunan secara terus menerus, polanya berubah menjadi multiform/poliform dengan pola atau struktur tata ruang kota yang lebih dari satu.

Di luar kegairahan “booming ruko”, tipologi ruko masa kini ternyata memberikan beban berat bagi kota karena dengan sendirinya menambah keramaian orang dan kendaraan. Luas lahan yang diperuntukkan bagi parkir per unit ruko biasanya tidak lebih dari 5 x 7 meter sehingga diperkirakan tidak bisa mengakomodasi lebih dari 1,5 roda empat yang parkir. Ini jauh dari mencukupi kalaupun kita hanya mengasumsikan dua kendaraan roda empat yang harus ditampung tiap ruko. Hal ini semakin diperparah karena di banyak tempat, ruko tidak berada di kawasan peruntukannya, melainkan berada di antara rumah-rumah penduduk atau tempat lain yang peruntukannya bukan sebagai kawasan perdagangan. Bisa diduga selain kesemrawutan, kemacetan pun menjadi ekses yang terhindarkan.

Hal ini belum ditambah dengan ekses hilangnya jalur hijau kota, jalur pejalan kaki, dan kemacetan akibat kendaraan umum yang cenderung berhenti di keramaian.

• Menyesakkan

Pembangunan ruko secara massal dengan bentuk homogen menyebabkan view kota menjadi terbatas dan monoton. Dari sudut pandang pengusaha properti, pembangunan monoton semacam ini sengaja dilakukan agar mengeluarkan modal yang kecil dan mendapatkan untung yang besar. Namun, dari sudut pandang psikologi perkotaan kondisi ini dapat menyebabkan warga kota menjadi stres karena tidak adanya dinamisasi pemandangan.

deretan ruko di kawasan panakukang yang tampak seragam
menghadirkan kesan monoton dan membosankan

Abu Lughod dalam tulisannya tentang “Writing against Culture” (1991) menekankan bahwa penyeragaman menciptakan homogenitas yang menyebalkan karena menghilangkan mosaik kultur dan subkultur yang sesungguhnya amat memesona.

Pembangunan ruko yang menjadi semakin tidak terkendali tersebut hanya menekankan aspek ekonomi saja, tanpa memerhatikan harmonisasi dengan sekitar baik dalam penataan fasade, penempatan iklan, garis listplank hingga mengaburkan identitas bangunan di wilayah sekitarnya.

Ruko merupakan satu tipologi bangunan khas perkotaan yang memiliki koefisien dasar bangunan (KDB) cukup besar. Artinya, pada setiap kapling, jumlah luas lahan terbangun jauh lebih besar daripada lahan terbuka. Dalam aturan tata ruang yang ideal, dari seluruh luas tanah, hanya 60-80% lahan yang seharusnya terbangun dan selebihnya 20-40% merupakan lahan terbuka. Namun, sebagian besar bangunan ruko di Makassar, seratus persen merupakan bangunan. Bahkan, jika ada yang tidak terbangun, maka tanahnya pun sudah diperkeras. Ruko yang terbangun tidak lagi memiliki halaman serta langsung lengket dengan bangunan di sebelahnya.

Akibatnya sangat jelas, ketika hujan turun tak ada lagi tempat resapan air. Jalan-jalan dan drainase yang ada menjadi satu-satunya tempat mengalir dan genangan. Bila musim hujan kita akan disuguhkan genangan bahkan banjir meski hujan hanya setengah hari mengguyur kota.

Jika sebongkah batu diletakkan di tengah suatu padang rumput dapat mengubah kualitas iklim mikro di tempat tersebut, coba bayangkan perubahan lingkungan yang akan terjadi jika struktur beton bak sebuah “batu raksasa” yang kita kenal sebagai ruko ditempatkan di lahan yang sebelumnya merupakan bangunan tunggal dengan KDB relatif lebih kecil atau bahkan dibangun di atas ruang terbuka. Bukankah Makassar akan terasa semakin panas?

Lagipula, bangunan-bangunan itu dibuat terlalu padat sehingga terkesan sesak. Rancangan semodel tersebut miskin terhadap persyaratan keamanan khususnya persyaratan kebakaran, kenyamanan dan kesehatan.

• Hilangnya Identitas Kota

Dulu, warga Makassar memiliki alternatif bernostalgia dengan menyusuri kawasan kota lama yang dipenuhi dengan bangunan bersejarah dengan desain antik. Kawasan semacam ini bisa ditemui misalnya di sekitar pantai, di sepanjang Jalan Jenderal Sudirman atau Jalan Dr. Sutomo dan sekitarnya. Selain itu, kehadiran ruko di wilayah pecinan memiliki khas yang membentuk identitasnya sendiri.

Tapi sekarang, kita harus siap menikmati ruko tanpa makna yang “menyelip” di antara bangunan dan rumah tua itu. Mengaburkan identitas bangunan yang pernah ada. Ironisnya, karena bangunan tua yang menjadi bagian sejarah kota, satu per satu berganti rupa menjadi ruko. Kini, ke mana gerangan mencari jejak sejarah melalui wajah kota?

Pembangunan ruko secara sporadis ini tidak lepas dari kesalahan pengambil kebijaksanaan kota. Sebab, mereka yang punya wewenang mengeluarkan izin membangun. Meskipun Rencana Tata Ruang kota telah dirancang sedemikian rupa untuk menciptakan kota yang lebih baik tetapi semua itu dengan mudahnya dilanggar. Hal inilah yang membuat bangunan ruko tumbuh terus tanpa bisa dikendalikan dan melahirkan kota Makassar seperti sebuah kota tanpa sejarah.

Ruko Ekologis

Kondisi seperti ini sebenarnya dapat diminimalkan jika saja setiap ruko yang dibangun mengacu kepada konsep bangunan ekologis, yaitu suatu pendekatan desain yang menempatkan arsitektur (termasuk bangunan dan lingkungannya) sebagai bagian dari ekosistem yang tanggap dan bekerja sama dengan komponen ekosistem lainnya, baik manusia, iklim, maupun flora dan fauna.

Ruang-ruang yang direncanakan harus dapat memberi tempat yang nyaman bagi manusia, tanggap dan bekerja sama dengan iklim. Hal ini dapat dilakukan dengan membiarkan ruang terbuka yang dapat mempertahankan fungsi ekologis tanah, dan pengintegrasian tanaman pada ruang arsitektur.

Ruko yang ada di Kota Makassar umumnya kurang menerapkan sistem bangunan alamiah. Bagian fasad bangunan dibuat flat tanpa kanopi sehingga langsung diterpa panas matahari. Hal ini dapat berakibat lebih cepatnya kulit bangunan menjadi panas. Dinding bata setebal 15 cm, atau dinding kaca yang tanpa insulasi dengan cepat mengalirkan panas ini ke dalam bangunan, sehingga meningkatkan kebutuhan AC yang boros energi.

Kapling ruko yang berderet dan memanjang, diselesaikan seolah-olah hanya bagian depan dan belakang bangunan saja yang berhak atas cahaya matahari untuk penerangan alamiah di siang hari. Ruang-ruang di antaranya akhirnya harus menggunakan cahaya buatan yang lagi-lagi membutuhkan pasokan energi dari PLN. Padahal, jika ruko didesain memiliki void dengan skylight di atasnya, bukan tidak mungkin siang hari penghuni rumah tidak harus menyalakan lampu.

Lanskap horizontal dilakukan dengan memanfaatkan halaman ruko yang tidak luas sebagai ruang terbuka hijau. Belum adanya regulasi yang mengatur secara rinci penggunaan sisa lahan ini, berakibat pemilik bebas menutup muka tanah miliknya dengan perkerasan. Masih lebih baik jika material yang dipilih tetap memungkinkan penyerapan air, seperti grass block yang tampak dari beberapa ruko baru yang terdapat di Tamalanrea. Namun justru lebih banyak ditemui material yang digunakan selain tidak memungkinkan penyerapan air, malah menjadi bidang pemantul panas dan cahaya matahari karena tidak cukup diteduhi pohon, seperti aspal atau semen. Padahal, tanaman dapat menurunkan suhu mikro sampai 40 Celsius, dapat menjadi pengendali arah angin, bufer debu, filter polutan, dan peneduh yang diidamkan para pejalan kaki dan pemilik kendaraan.

Ruko memang tidak sesederhana rumah dan toko. Jika para arsitek yang mendesain ruko peduli lingkungan dan Pemerintah Kota mau menetapkan desain ramah lingkungan sebagai persyaratan perancangan ruko, degradasi lingkungan di Kota Makassar dapat diminimalkan, sembari geliat ekonomi juga bertambah baik. Dengan kata lain, paradigma pembangunan berkelanjutan harus dipahami sebagai etika pembangunan, yaitu suatu komitmen moral tentang bagaimana seharusnya bangunan semacam ruko diorganisir dan dilaksanakan untuk mencapai tujuan, bukan hanya pembangunan ekonomi tetapi juga terkait dengan lingkungan hidup dan sosial.

Kerugian yang disebabkan oleh dikorbankannya aspek sosial-budaya dan aspek lingkungan hidup jika mau dikalkulasikan jumlahnya ternyata sangat mahal. Bukankah ini berarti pertumbuhan ekonomi yang dihasilkan dari pembangunan ruko hanya semu belaka?

Ruko-ruko yang kurang ramah lingkungan yang telah berdiri juga belum terlambat untuk diperbaiki. Masih banyak hal yang dapat dilakukan sebelum semuanya betul-betul terlambat. Ataukah memang telinga pejabat Kota Makassar sudah tebal mendengar gerutu “Ih ruko mi sedeng” tanpa pernah berusaha memikirkan penyelesaiannya?